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华润置地“换帅”:王向明辞去董事局主席 由上世纪70年代的老将李欣接任

开隆理财网2022-05-06 10:05

李欣主持华润置地2021年业绩会。图片来源:华润置地官方微信微信官方账号

出品|凯龙财经网财经

作者|吴亚

华润置地(01109.HK)“换帅”,做了三年总裁的“70后”老将李欣走得更远。

5月5日晚间,华润置地发布人事变动公告。由于华润集团另有工作安排,王向明辞去董事会主席、非执行董事及提名委员会主席职务。公司执行董事兼总裁李欣接任董事长兼提名委员会主席。

至此,在任两年零五个月后,王向明辞去华润置地董事会主席一职,交由李欣接任。王向明,59岁,仍为华润集团主席。

加入华润置地21年的李欣向舞台中央靠拢。相比招商蛇口董事长徐勇军等这群“60后”央企、房企大佬,“70后”李欣似乎更为积极,多次在公开场合发表自己对行业的研判。

鉴于当前房地产行业的历史性转折,在今年3月底举行的华润置地2021业绩会上,李欣曾指出“旧的开发模式肯定是一去不复返了”在他看来,华润置地从来不是唯规模,而是追求“有质量的规模增长”。

诚然,在李欣就任总裁以来的三年里,华润置地一直保持着业绩韧性。但如今房地产市场在调整期下行,华润置地也不可避免地经历着“缩表之痛”。面对更加激烈和多变的市场,70后的接班人李欣和管理团队仍将面临挑战。

执政三年后,总统将更进一步。

根据华润置地披露的简历信息,李欣,1971年出生,具有房地产和企业管理经验,1994年加入华润集团,任职于华润置地有限公司,2001年加入华润置地。

直到2016年7月,李欣被任命为华润置地联席总裁;2018年12月被任命为总裁,负责华润置地的日常业务管理。

2020年8月,李欣被任命为华润置地的附属公司华润置地的董事会主席、非执行董事、提名委员会主席及薪酬委员会委员,并被分拆上市的物业行业为华润万象生活。

短短100字的简历信息,不足以勾勒出李欣在华润置地21年的全貌。翻阅华润置地的发展历史,不难发现,加入华润置地21年的李欣,几乎见证了华润置地所有的重要时刻。

1994年李新刚加入华润集团时,恰逢香港华润创业有限公司入股京城第三大房地产公司华远地产有限公司,通过财务控制进入房地产行业。

两年后的1996年1月,改制后的华润北京置地有限公司在港交所上市,形成了今天华润置地的基础。

2001年李欣加入华润置地时,整个华润集团的房地产业务定位已经从“投资管理”转变为“独立经营”。

次年,华润置地确立全国发展战略,开始进军上海、成都;随后在2004年,房地产开发业务被确立为华润集团的主要业务之一。

2005年,华润集团还对房地产业务进行了重组,将北京华润大厦、华润上海、华润深圳三家公司及其商业资产注入华润置地。华润置地的定位也从住宅开发商转变为综合性房地产开发商。

到2016年7月,当李欣被任命为

当年华润置地实现销售额仅为692.1亿元,同比增幅仅为4.4%。但2015年同比迅速达到15.3%,随后在2016年突破1000亿。

其中一个重要人物是时任华润置地董事局副主席的唐勇,他在离开吴向东后全面执掌华润置地。

从时间线来看,唐勇只比李欣晚出生一年,却早一年加入华润集团,但和李欣一样,他是2001年加入华润置地的。

2016年李欣上任时,也恰逢华润置地新一轮人事变动,建立联席总裁管理架构。同为联席总裁的张大伟和李欣开始协助唐勇的工作,即由副董事长和联席总裁组成一个三人核心团队。

除了联席总裁制度,华润置地还设置了7名高级副总裁、8名副总裁、2名助理总裁。比如,张大伟也是华润置地京区董事长;李欣是上海的掌舵人。

大约两年后,2018年12月,华润置地再次改变立场。唐勇不再担任董事会副主席,成为首席执行官。李欣此时出任华润置地总裁。

随后在2019年2月,唐勇被任命为华润置地董事会主席;但10个月后因其他工作安排辞职,即出任华润电力执行董事兼总裁。

华润置地的权力结构再次发生变化,时任华润集团总经理的王向明接任唐勇。随后在2020年7月,王向明成为华润集团。

董事长,并仍兼任华润置地董事会主席一职。

要知道,在此之前由母公司董事长直接兼任华润置地董事会主席的情况并没有先例。而彼时王祥明被任命为非执行董事,这也让外界解读为王祥明的董事长主席职务只是挂名,更多的是对华润置地战略上的指引。

作为总裁的李欣由此成为了王祥明的搭档,此后至今,他也是那个在台前更为活跃的人,近两年华润置地的业绩会也均是李欣携管理层出席。华润置地对外披露的调研、拜访活动以及合作仪式等公开场合中,李欣也是那个代表华润置地去解释战略、业务、发展等问题的人。

如今获任董事局主席,意味着李欣在华润置地的话语权再加强。不同于总裁职务需置身于繁杂的日常经营管理,主席之位则增添了更多的在战略层面指引的味道。

“缩表的阵痛”

如从财务数据来看,李欣走向台前的2017年至今,华润置地的业绩保持了不错的韧性。

5年时间里,华润置地实现总营收由991.29亿元增长至最新的2021年的2121.08亿元,归母净利润由192.4亿元增长至324.01亿元,复合年增长率为16.43%、10.99%。

即使是最新的2021年,市场下行背景下,华润置地也保持了18.1%的营收同比增速,归母净利也增长了8.7%。

看开发业务,2021年华润置地实现销售额3158亿元,同比增长10.8%;不仅完成全年销售目标,也是少数保持销售业绩双位数增长的房企,在全国房企中规模位列第八。

看经营不动产业务,同期,华润置地购物中心营业额为139.4亿元,同比增长38.1%;写字楼营业额为19.2亿元,按年增长20.0%;酒店营业额为15.7亿元,同比增加43.9%,均取得不错的业绩。

只是,华润置地也仍无法避免行业下行带来的对冲,2021年毛利率相应有所走低。其中,开发物业毛利率录得23.7%,同比下滑5.4个百分点;投资物业(包括酒店经营)毛利率则进一步上升,由上年的66.4%上升至68.2%。

对于这种“阵痛”,李欣的看法是,“20%的毛利率水平是行业的共识。”在他看来,2017年-2018年房地产高歌猛进带来了高地价,近年来市场调控趋严带来市场下滑,多重因素导致毛利率水平回归,房地产毛利率再也回不到过去30%甚至更高的状态了。

而华润置地自己的小目标则是,把开发业务毛利率维持在23%左右的水平;算上投资物业,整体毛利率保持在25%以上。

事实上,刚刚过去的2021年,相比其他央企地产商来说,华润置地表现出不同以往的进取。据公开统计数据,仅当年4月和5月,华润置地于北京、广州、杭州等地累计拿下10宗土地,就已斥资411.21亿元。

整个2021年,华润置地拿地金额为1490亿元,同比增加8%;楼面价10352元/平,同比增长12%。而如今随着出险房企不断增多,国央企收并购正被各方寄予强烈期望。在这方面,华润置地等企业也被赋予了不小的期待。

根据华润置地披露的数据,截止今年3月底,其已储备了400亿额度,一旦有项目谈成熟了,并购贷会随时启用。不过,华润置地也透露,当前收并购市场情况比较复杂,也会把握风险,并且“只考虑项目层面的收并购,不考虑房企股权端收购。”

关于2022年的销售目标和策略,华润置地没有直接给出一个明确的数字目标,而是说希望保持规模和利润双增长。

李欣的说法是,“我们比较看重行业排名,希望排名能有所提升。”但他也指出,华润置地从来没有唯规模论,还是希望有质量的规模增长。

“过去十多年里,中国房地产的模式可以概括为快周转、高负债,这个时代肯定已经过去了。”谈及未来,李欣的研判是,行业在四个方面将发生深刻变化。

一是从“高负债、高杠杆、高周转”向“高质量、高品质、高效益”转化;二是从追求外延式的规模增长,到追求内涵式的发展;三是从原有的增量时代,转向存量主导的时代;四是

以住宅物业为导向的会转向以产业为导向的时代,行业更追求多元化多赛道的发展模式。

如果说开发业务难挡行业阵痛的话,那华润置地在经营性业务这一护城河业务上的发展目标则是十分清晰和明确的。

针对该板块,华润置地的预期是,“十四五”期间,整体购物中心收入的增速要维持在20%以上,同时购物中心的毛利率水平维持在70%以上。

2021年的不同在于,除了开发物业和投资物业两大板块,华润置地还首次介绍了基于主业协同和资源获取,公司在城市建设与运营、长租、产业、康养和影业等多个地产衍生领域的业务发展情况。

华润置地在内部将这些业务定位为“生态圈要素型业务”,2021年,该板块实现整体收入167亿元。其中,城市建设与运营业务收入占比95.4%;长租公寓板块实现收入3.13亿元,同比增长46%。

必须要承认的是,华润置地和多数房企一样都在经历着“缩表的阵痛”,李欣与管理层所面对的已是竞争烈度更高的市场。

刚刚过去的4月,华润置地也进行了架构精简等精细化管理动作。多家媒体报道显示,华润置地对城市公司进行整合,其中华东大区整合为6大城市公司。

克而瑞数据显示,最新的今年一季度,百强房企开局不利,整体业绩规模同比大幅降低47%。华润置地开发业务销售额也同比下滑,累计实现销售额459.7亿元、销售面积246万平方米,分别同比减少32.2%及34.1%。返回开隆理财网,查看更多

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