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对话张平:从“提高投资回报管理”看ESG实践的价值与挑战

开隆理财网2022-05-13 10:06

BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)执行董事张平

作者|王泽红

生产|聚焦金融

张平最近参加了多场业界和学术界的交流活动,线上线下都有。他谈的话题是“双碳”目标下的投资机会、公募REITs以及如何量化ESG等。都是关乎行业未来发展的重要命题。

她四处奔走,呼吁更多的房地产从业者认识到ESG的价值,从而推动ESG落地的实践。在这次采访中,我们可以清晰地感知到她坚强的意志。

在“双碳”时代,房地产行业面临着巨大的机遇和挑战。专注于商业地产领域,ESG将影响“提供和回报投资”的整个周期,可以促进能源效率、能源消耗、融资成本和投资回报等。推动行业着眼长远利益,健康可持续发展。这是张平极力推动的动力。

“在整个地产链条中,优先推动这件事的很可能是商业地产的人。”她解释说,由于住宅是一次性出售的,产品的性质决定了开发商是即售开发,而商业地产持有人则不同。目的是收取租金收入,自然以长期目标为导向,更注重资产的保值增值和长远利益。

“租金收入项目的业主更容易成为先行者,推动ESG的发展和实践。”

绿色建筑资产会被认为更符合ESG投资逻辑,但也存在一个误区。很多人认为ESG等同于房地产中的绿色建筑,其实不然。在房地产领域,ESG应该是一个持续的、动态的能耗降低过程,而不是一个静态的符号。绿色建筑只是ESG实践在房地产领域的一个体现。

“没有能效,就没有绿色建筑。”张平用了一句博马中国的经典概括来形容。

但现实情况是,在国内和全球市场实施ESG仍存在诸多问题:一是ESG的信息披露不透明;二是缺乏统一标准;第三,缺乏可量化的工具。对于商业地产领域(广义的商业地产是指各类租金收入的地产资产),一个直接的影响就是ESG的价值很难在资产估值和交易中得到体现。

到目前为止,国内评估师尚未将环境社会责任的相关考虑纳入评估体系。“如果估值中没有体现ESG,对实践ESG的项目或企业是不公平的。这是未来需要解决的问题,需要行业协会和专业人士来推动。”张平认为。

她从商业地产“筹集投资,回报管理”的逻辑出发,深入浅出地指出了问题所在,并分享了一些解决问题的思路。

ESG落地核心:能源效率的可持续提升

一个趋势很明显。在全球范围内,ESG投资的比重正在逐年增加。比如日本,2016年ESG投资仅占整个机构资产管理规模的3%,但到了2018年已经增长到18%;加拿大2016年占比38%,2018年占比50%;从美国的22%到26%。

国内也做过类似的筛选,90%的机构投资者将ESG原则作为投资组合策略的基本原则之一。“但目前纯ESG主题的基金相对较少,未来应该是增长趋势。”张平说。

从“募资”的角度来看,很多主权基金、养老金、保险基金在全球配置资产时,会侧重于配置固定比例的ESG资产,而LP投资者更偏好长期价值,这意味着投资的财产不仅需要符合ESG投资标准,而且要求更高。

资金来源决定了投资产品的属性,对应的是“投资”环节,因为资金来源更注重长期价值和风险管理的平衡。作为GP,基金经理的整个投资行为都会以ESG标准贯穿整个投资过程,无论是目前备受追捧的物流仓储、产业园区、传统写字楼、商场、长租公寓。从机构投资者的角度来看,出色的ESG表现代表了潜在投资项目的低风险和较强的可持续发展能力。

无论是新开发的物业,还是存量改造的物业,ESG真正的核心价值在于,ESG融入良好的资产管理,以提高入住率、租金和净经营现金流,从而提升资产价值。

其中,新开发或改造的零碳项目的初始投入成本可能相对较高,而非零碳项目的成本较低;但在未来十年甚至更长的运营周期内,非零碳建筑的追加投资将超过零碳项目。所以从整个周期来看,零碳建筑的节能优势明显更名,可以为最终退出带来更好的投资回报。

不仅如此,融资还会涉及到“募集与回投”的全周期。如果项目符合ESG投资标准,且基金本身具有可持续发展评级,会得到金融机构更多的支持和认可,相应的企业可以实现低成本融资,如绿色债券或绿色贷款,属于绿色金融的范畴。

“从这个角度来看,ESG投资的标的可以是绿色建筑,但不应该仅仅是绿色建筑,还需要在运营上具有持续竞争力,核心是实现能效的可持续提升;同时,企业也可以通过绿色金融降低融资成本,形成良性循环。商业地产需要将ESG思维融入运营管理和成本决策,有助于实现收益回报最大化。”张平总结道。

“洗绿”背后:缺乏可量化的工具

采访前,她就本次采访的主题与多位业内专业人士进行了深入探讨,并得出结论:“双碳”目标是可持续发展的内在要求,企业向绿色低碳转型是大势所趋,但缺乏切实的指导和衡量。

化工具是行业内普遍存在的问题。

这是全行业面临的一个迫切挑战。

由此产生的一个问题是“漂绿”,这是一个新生词汇,用来说明公司、组织以某些行为或行动宣示自身对环境保护的付出但实际上却是反其道而行。这实质上是一种虚假的环保宣传。

谷歌云曾委托哈里斯民意调查机构进行过一项调查,覆盖全球不同行业的1491名高管,当中首席执行官和其他高管层表示,可持续发展是重中之重,但58%的人也承认其企业存在“漂绿”行为;在美国的领导层中,这个数字上升到了68%。此外,全球三分之二的高管对所在公司可持续发展(ESG)工作的真实性表示质疑。

“为什么会出现‘漂绿’问题呢?其实根源还是难以量化。” 张平一针见血的点明,而想要实现可量化,通过国际最佳实践是一个很好的方法,例如BOMA中国引入的商业地产可持续性管理32本国际标准、管理体系、培训体系,以及BOMA BEST可持续发展专业经理人和建筑可持续性管理认证。

这是一套可参考的指南和工具,这套体系当中有很多相关领域的最佳实践,有人才培训,有个人认证,也有建筑认证。通过这种体系,可以助力提升商业地产可持续性管理能力,将ESG的理念传播到更多人群,践行ESG也会成为共识,得到更多企业甚至是全行业的支持。

持有型不动产通过接轨国际可持续性管理体系,虽可以创造资产价值,但她也指出:“中国商业地产如果要接轨国际标准,要从改善底层的管理规则和机制开始。”

当下,证监会正在研究推进ESG信息披露相关工作,此举将进一步规范ESG数据,特别是底层数据的披露,底层数据质量、完备度和透明度均会得到改善;投资机构在ESG投资获得了更多与企业沟通的机会,投资决策将会更加清晰。

“随着ESG标准越来越透明,信息披露机制越来越完善,各行各业真正有一套评价体系和动态评价标准,同时又有可量化的工具后,我认为便能形成行业内的监督和自律,推动整个行业向一个更良性、更健康可持续良性循环发展。”张平最后讲道。

焦点财经与张平对话节选

问:以ESG导向的绿色发展,正为行业拓宽融资渠道带来新的机遇,企业想要申请绿色贷款,需要具备哪些条件?

张平:我去年4月份走访过一些金融机构,发现在商业银行的绩效评价指标体系中,有一个服务国家发展目标和实体经济的KPI,占比25%,其中有一项是服务生态文明战略的情况,占比 6%。

这个怎么去衡量和定义呢?其实就是绿色信贷的占比,也就是年末绿色信贷贷款余额占年末各项贷款余额的百分比。通过绿色信贷同等条件下优先放贷来鼓励并正向引导绿色贷款。

银行识别绿色信贷的绿色产业指导目录,包含节能环保产业、清洁能源产业和基础设施绿色升级等。银行每年考核指标中有6%的权重是绿色信贷占比,对于服务生态文明战略的项目,绿色二星、三星建筑,均符合绿色信贷要求。

问:商业不动产资产估值中引入ESG的相关考量因素,目前行业是否有相关案例或借鉴?

张平:今年1月底,最新版《RICS评估-全球标准》(红皮书)生效,纳入了有关商业地产估值、可持续性及ESG的新指南,主要是为估价师提供有关如何将可持续性纳入商业地产估价建议的分部指导。

此外,《商业地产估值和战略建议可持续性及ESG全球指南》有三个关键性的结论:一是重申了可持续性和ESG的重要性,提倡将其纳入估值体系;二是ESG量化有难度,需要行业领袖积极呼吁影响政策制定者;三是希望业态和技术的发展趋势要与ESG理念保持一致性。

问:对于企业践行ESG可量化方面,您有哪些建议?

张平:BOMA中国引入了国际可持续性管理体系(16项最佳实践)、培训体系,以及BOMA BEST可持续发展专业经理人和建筑可持续性管理认证,提供了一系列可持续性管理方方面面的支撑,当中有最佳实践形成的32本国际标准/指南/工具,有人才培训,有个人认证,也有建筑认证。

这是很好的一件事,使整个行业收益,少走弯路。因为通过这种培训体系,可以将ESG的理念传播到更多人群,践行ESG也会成为共识,得到更多企业甚至是全行业的支持。

可持续性管理体系在不动产领域,主要涉及到十大管理绩效范畴,包括能源、水资源、空气质量、舒适度、健康与保健、采购、托管、废弃物、现场以及利益相关方等,不单单是绿色建筑,而是为运营提升指明了路径。

而想要实现可量化,通过最佳实践是一个很好的方法,可持续性管理体系是可以创造价值的,比如节能、节水、节电、提升出租率、提高租户满意度、延长续租率以实现资产价值提升。从这几个维度,BOMA的最佳实践中,有具体可量化的数据,比如说从节能角度,三年可以节能15%;从节水角度,过去六年节省52%;从出租率角度,可以高出普通建筑18.7%的出租率;从租户满意度角度,提升了7%;从续租率角度,提高了5.6%;从资产价值增值角度,提升了8%~10%。

问:对于房企构建更加完善的ESG体系,您还有哪些建议?

张平:我觉得房企应该建立与国际市场接轨的意识,通过参考国内外的标准体系框架,明确整个运营管理过程中薄弱的环节和发展的方向。

第二,为了满足“双碳”目标和改善ESG绩效,可以借鉴一些行业内的标准和指南,完善日常的运营和管理工具;

第三,可以搭建一个人才培训体系,制定一套人才培养制度,如具备国际竞争力的可持续发展双碳人才机制,既能满足房企人才储备的需求,也能推动企业的可持续发展,最直接的是,房企的ESG信披会更完善。这是企业向低碳转型一个非常重要的战略布局,有眼光的房企应该会提前去做这些事。返回开隆理财网,查看更多

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