本文作者:开隆理财网

蔡华洞察|逆风回壳 前景喜还是忧?

开隆理财网2022-05-11 09:59

港股解码,香港蔡华学会原创王牌专栏,金融专家云集。看完记得订阅,评论,点赞。

面对不确定性风险的增加,中概股的回归速度也加快了。

壳牌-W(贝克。美国,02423。2020年下半年在纽交所上市的房地产交易及服务平台HK)也以介绍的形式回归香港。

这里有两个关键词值得注意:“简介形式”和“主列表”。

“引进形式”就是简化程序上市,特点是快捷,这次壳上市不是为了融资。

“主要上市”是指HKEx也是其主要上市地,两个上市市场对其同等重要。

由此可以得出一个信息:壳牌急于开辟第二融资市场,以降低依赖单一融资市场的风险。

但壳回来的时机不对,正好赶上全球资本市场的大震荡:受美联储加息周期和缩减购债规模的影响,全球市场迎来大跌。美国三大指数在短短两天内下跌超过一半,苹果公司(AAPL)的市值。市值最高的US)两天蒸发近2000亿美元。

美元汇率上行也带来了吸金压力,资金流向美元避险,使得全球资本市场损失惨重。香港股市也不例外,恒生指数跌了两万点。

这两个月回归的两大中概股在港股表现不佳。知乎(02390的现价。香港,ZH。美国),主要是在上个月重新上市,比其发行价低29.98%。蔚来-SW (09866。香港,NIO。美国),以介绍形式回香港二次上市,刚刚宣布在新加坡开放二次上市市场,较其在香港上市前一晚的美股收盘价折价30.46%。

港股壳上市是刚好遇到触底反弹的机会,还是面临进一步下沉的风险,还是一个未知数。不过,或许可以一窥其基本面。

业绩不佳或与行业增速放缓有关

壳牌于2020年8月在纽交所上市,正好赶上美股牛市。当时公开开发价格是每份美国存托凭证20美元。

如下图所示,果壳上市后,股价一直在飙升。一度上涨超过2.85倍,达到最高值76.92美元,之后受调控和国际资本流动变化影响而下跌。到2022年5月10日(港股上市前夕),收盘价仅为11.83美元(ADR转换价可能为30.76港元),较其公开发展价低40.85%,属于较高水平。

笔者认为,中概股资金的回避是导致其股价下跌的原因之一,但更深层次的原因可能与监管的不确定性和楼市的理性回归有关,可能导致壳牌业绩受到短期影响。

简单来说,果壳主要做平台业务,类似于阿里巴巴(09988.HK)、拼多多(PDD。美国)。不同的是,阿里巴巴和拼多多是做电商的,而果壳专注于房地产。所以在风险暴露上,阿里等侧重消费风险,壳牌侧重楼市调整。

把壳业务的收入分为三类:存量房业务、新房业务、新兴业务。

存量房业务收入来源:

1)自营连锁品牌:收取二手房交易和房屋租赁佣金,从其他经纪公司分成佣金;

2)在壳平台上拥有并经营经纪门店的经济公司(收取平台服务费)和附属品牌下的经纪公司(如德佑)(收取额外加盟费);

3)提供其他增值服务,包括签约和签约后服务,以及包括实地考察、经纪人招聘、培训服务等协助工作。

新房业务:向房地产开发商收取的销售佣金收入。

其他:居住服务(如家装服务、出租屋管理服务)。

如所示

笔者注意到,新房业务佣金后的收入占比在逐年下降,或者说反映了近两年行业趋势的变化。3354开发商这两年主动去库存回笼资金。同时,由于竞争加剧(房企也鼓励内部员工和客户出售房产),第三方中介的佣金率有所下降。这也是贝壳新房业务收入大幅增长,佣金后收入占比从2017年的44.65%持续下降至3354的原因。

从上图可以看出,虽然贝壳的收入不小,2021年达到807.52亿元(下同),但作为平台运营者,佣金和小费是不可避免的成本。由于房地产行业的特殊性,贝壳的佣金后收益率远低于流量更大、议价能力更高的电商。

2021年,受楼市影响的贝壳毛利率为19.59%,低于受疫情影响的2020年水平(23.92%),也因此其2021年经调整净利润(扣减非持续性款项后的利润)只有22.94亿元,净利润率只有2.84%,而上半年受疫情影响的2020年经调整净利润达到57.2亿元,净利润率为8.12%。

不仅如此,在公布2021年第4季业绩时,贝壳还作出了业绩指引,预计其2022年第1季总营业额或为115亿元人民币-125亿元人民币,较上年同期下降39.6%-44.4%,已考虑到近期房地产相关政策和措施以及商业氛围的影响。

行业拐点能否带来见底机遇?

从以上的数据和图表可以看出,贝壳近一年的收入和利润增长明显收缩,或与行业监管有关。不过,近日多项措施出台或可改善置业需求,加上信贷环境宽松,房贷利率下降的感知度提升,都应有利于楼市。也因此,近日A股房地产开发板块逆市造好。

笔者认为,有关措施以及“房住不炒”基调的坚持,应有利于未来房地产市场的健康发展,从而为开发商、二手买卖平台、物业相关服务、家居设计以及围绕“住”这一议题的服务供应商提供稳定健康发展的环境。

但是短期而言,楼市或受到多重因素的影响,包括疫情反复、大型互联网企业裁员、收入水平增速放缓等,可能降低或延迟购房活动。

在短期内,房地产相关服务供应商或仍然受压,这与贝壳2022年第1季预期收入将大幅下降的指引相符。

贝壳前景如何?

在楼市和股市下行之际回归,贝壳或可预见到短期的大幅波动。疫情、消费和收入水平在短期内将是制约因素。

但长远来看,在有关政策落实、疫情后经济恢复发展、楼市健康发展的带动下,贝壳或有望迎来见底回升的机会。

从以上的数据可以看出,贝壳的存量房和新房收入规模仍持续攀升,但佣金和酬金支出却大幅提高,或反映行内竞争激烈。当房产销售也上直播,不仅阿里面临新销售模式的冲击,贝壳亦然。如何应对新型销售方式的冲击,将是贝壳需要面对的课题,这将决定了在未来增长中其能保留的市场份额。

因此,竞争将是贝壳前景最大的变数,也是其将面对的挑战。

另一方面,贝壳或可通过新业务寻求突破。

值得留意的是,贝壳目前的新业务贡献相对较少,但该公司近两年对该项业务着墨颇多:

贝壳于2020年4月推出家装家居服务“被窝家装”,提供全面的家装家居服务,从室内设计、装修、翻新、家具、用品,到售后维护及维修等一站式解决方案。

2021年推出了自有的Home SaaS家装家居系统,在家装流程的关键环节中实现全面模块化、标准化和数字化。为家装专业人士提供管理项目整个生命周期的平台。

此外,还于2022年完成了对圣都家装的收购,使其成为贝壳的全资附属公司。总对价为39.2亿元人民币现金及4432万股A类普通股。圣都家装拥有超过20年的运营经验,为华东地区的房屋装修企业,服务网络覆盖七个省市,为客户提供一站式的房屋装修服务。

2021年,贝壳的新兴业务及其他收入由2020年的19.79亿元,同比增长17.9%,至23.32亿元人民币,主要因为家装服务收入增加了人民币8700万元,出租房屋管理服务收入增加了2.27亿元人民币。2022年完成收购的圣都家装或可为其家装业务带来新贡献。

截至2021年12月31日,贝壳的现金及现金等价物为204.46亿元,短期投资为294.03亿元,合共占总资产的49.69%,附息债务为39.05亿元,现金应足以应付其债务,融资需求或不是那么迫切。

随着楼市前景好转,熬过去的企业应可得到嘉奖。在其过去的业绩来看,贝壳受到整体行业发展的影响,但是面对新型销售方式的竞争,它却未必能跟随行业好转而恢复,应对竞争的有效性以及新业务拓展或将决定其巩固行业优势的能力。且看看贝壳是否有实力撑过资本市场的震荡,证明自己的发展潜力。

作者:毛婷

文章版权及转载声明

作者:开隆理财网
本文地址:https://www.hbkailong.com/caijingzixun/5676.html