本文作者:开隆理财网

盛兴商业(6668 HK):关联方经营稳健 2021年净利润增长超过45%

开隆理财网2022-04-12 09:58

受上游房地产行业不确定性影响,物业管理和商业管理板块自2021年下半年开始出现明显回调。最近,物业管理和商业管理公司公布了年度报告。面对平均增速超过50%的业绩,很多成长潜力突出的股票都表现出了良好的配置价值。

那么,如何筛选出“估值反转”机会较多的投资标的呢?作者注意到盛兴商业(6668。HK),板块唯一纯商业标的,3月30日发布2021年度业绩公告,给了我们一个很好的观察窗口。

凭借双升的规模和盈利能力,继续巩固高质量的基本面。

从此次披露的年报卡中不难发现,在过去的一年里,悲观的市场情绪并没有改变盛兴业务昂扬向上的发展势头。2021年全年,盛兴商业实现营收5.7亿元,同比增长29.5%;毛利3.3亿元,同比增长32.9%;归属于母公司净利润1.85亿元,同比增长45.8%。大湾区作为领先商业运营服务提供商的地位进一步巩固,其稳健性和成长性得到充分展示。

同时,盛兴商业专注于企业经营管理领域,自然具有更强的利润创造能力。体现在数据上,公司2021年整体毛利率达到57.7%,同比上升1.4个百分点。同时,公司归母净收益率达到32.3%,同比上升3.6个百分点。根据第三方公开信息,盛兴商业净利率一直处于50家上市公司之首,体现了商业运营板块良好的盈利能力和公司卓越的运营能力。

与业绩增长相对应的是盛兴业务规模的不断扩大。截至2021年12月31日,盛兴商业总管理面积182万平方米,签约面积390万平方米。对应的合同管理比为2.14,业绩增长的可见性较高。同时,截至2021年底,盛兴商业已服务84个项目,主要分布在大湾区和长三角,其中32个是咨询服务。这部分项目处于前期,签约面积尚未统计,为后续转型为可持续经营项目奠定基础,为盛兴商业的可持续增长提供更多动力。

此外,特别值得一提的是,在公司签约面积中,来自第三方的面积占62%,该指标始终处于行业领先水平。2022年第一季度,盛兴商业迎来了项目扩张的良好开端。截至目前,公司已成功签约三个第三方项目,包括:茂名信宜红星国际广场、济宁第一广场、济宁文化中心,新增签约面积超过22万平方米。其中,山东济宁两个新签约项目的业主均为济宁城投集团,表明公司在向外拓展渠道上进一步打开了与政府平台的合作空间,其强大的市场拓展能力得到进一步验证。

(来源:公司信息)

关联房企经营稳健,为业绩增长提供保障。

从产业链上下游的关系来看,物业和商业管理是房地产开发的延续和完善。市场普遍认为,物业管理和商业管理企业的业务发展不仅在于自身经营,还与相关房地产的情况密切相关。在刚刚过去的2021年,房地产行业被清理,很多房企面临生死存亡的问题,这让市场对物业管理和商业管理行业的未来增长感到担忧,这也成为板块估值下降的重要原因之一。

另一方面,盛兴商业,其关联方星河控股,经营稳定,菲南

从财务状况看,星河控股的“三条红线”依然“常青树”,并于2021年7月19日获得国内AAA信用评级。2021年,公司实现销售回款463亿元,逆势增长38%。即使在2021年下半年行业极端情况下,星河控股也积极参与拿地,成功拿下深圳、广州、南京三块优质地块,充分验证了公司雄厚的资金实力。截至2021年底,星河控股及其关联方的土地储备面积约3300万平方米,主要位于大湾区核心城市,为未来盛兴商业形成可靠的项目来源。

另一方面,盛兴商业的财务报表也从一个侧面反映了星河控股的资金实力。2021年,盛兴商业总收入的29.4%来自星河控股及其关联方。报告期内,公司录得经营性净现金流约2亿,同比增长49.4%,净现金比率为1.1,可见双方结算制度之严格,以及盛兴经营业绩之高“含金量”。

从最终思路来看,背靠财务稳健、坚持高质量发展的星河控股,盛兴商业未来成长享有高度确定性,或将在新阶段竞争中占据绝对优势地位。

催化释放盛兴商业估值潜力的三大因素

作为港股唯一100%纯商业运营服务公司,盛兴商业是商业赛道中纯度最高的稀缺标的。考虑到可选标的数量有限,当板块景气度上升时,兼具优质基本面和稀缺性属性的投资标的通常会先受到追捧,获得一定溢价。在我看来,盛兴商业符合上述特征,有三个因素提振了其估值。

一是扭转商业运营轨道困局,叠加盈利确定性的逻辑逐渐清晰。考虑到后续疫情常态化控制和稳增长政策的稳步推进,商场/购物中心作为人类社会和商业活动最基本的载体,仍将具有长期稳定的内生增长潜力,因此未来经营业绩的恢复和改善是相对确定的。

其次,从企业自身来看,依托“内生外延”双轮驱动,盛兴商业具有明显的市场竞争优势,这将促进其业务规模的不断扩大。

首先,在外延增长方面,盛兴商业已经显示出强大的第三方拓展实力。2021年,盛兴商业新增签约面积66万平方米,其中第三方项目约42万平方米,占。

64%,市场化程度行业领跑。

而在内生性增长方面,通过优秀的运营管理能力提升存量项目的经营质量,也是星盛商业与同业公司拉开差距,获得更大轻资产管理能力输出空间的另一核心要义。截至2021年12月31日,公司合作商户数量超过4300个,出租率维持在94%以上的健康水平。2021年,全线销售额同比增长约33%,同店销售额同比增长约21%,实现了品牌招商、运营提升、销售增长的良性循环。

以公司标杆项目深圳福田星河COCO Park为例,无论周边商业竞争环境如何变化,在过去15年,项目依然能通过建筑升级和品牌迭代,不断刷新顾客的消费体验,穿越周期,焕发新的增长动力。2021年,福田星河COCO Park(不含南区)销售额较2019年同期增长18%,出租率上升至98.8%,体现出良好的内生成长性。

预计随着更多项目逐渐进入成长期和成熟期,公司业绩的内生增长成果会进一步显现。

(来源:公司资料)

其三,地产板块的负面影响正在逐步消除。从外部大环境来看,2022年以来各地政府纷纷出台有助于房地产稳定发展的政策,恒生中国内地地产指数也逐渐企稳,体现了投资者对于该板块的信心在逐渐回升。同时,星河控股关联方经营稳健, 双方资金结算和管控规范。截止2021年12月31日,星盛商业拥有现金及现金等价物12.7亿元,且因为利息收入的大幅增加,全年产生其他收入3,114万元,同比增长168.9%。目前,星盛商业的估值仅为27亿港币,扣除账面现金后净市值仅为9亿元人民币左右,对应2021年公司净利润估值仅为5倍,体现了极强的估值吸引力和投资价值。

结尾

对于2022年,公司管理层在业绩发布会上提出了明确的经营目标:1)新签约面积不低于70万平方米,2)新开业项目不少于8个,3)出租率不低于95%。同时,管理层还表示将继续保持创新活力,通过场景创新、社区商业探索、合作模式创新等多种创新形式,实现有质量的增长。

总结而言,星盛商业交出了一份成绩优异的2021年答卷,同时展望2022年,公司经营目标清晰,其业绩增长亦具有较高的可预见性。伴随国内政策和市场前景带来的正反馈效应,商管板块正在迎来升温期,具备稀缺属性、强盈利能力和市场竞争实力等多重优势的星盛商业有望从中脱颖而出,值得投资者长期关注。返回开隆理财网,查看更多

文章版权及转载声明

作者:开隆理财网
本文地址:https://www.hbkailong.com/caijingzixun/4590.html